Varainsiirtovero – prosentit, määräajat ja ensiasunto
Varainsiirtovero maksetaan kauppahinnasta, ja sen suuruus riippuu siitä, mitä ostit. Tässä on kolme prosenttia, neljä tilannetta joissa veroa ei tarvitse maksaa, ja se määräaika joka unohtuu helposti.
Mikä on varainsiirtovero?
Kun ostat kiinteistön, asunnon tai muun arvopaperin, kaupasta täytyy tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Vero maksetaan **kauppahinnasta**, ja sen suuruus riippuu siitä, mitä olet ostanut.
Tärkeä periaate: **tee ilmoitus ja maksa vero oma-aloitteisesti**. Kukaan ei lähetä sinulle laskua – jos et ilmoita, asia tulee esiin vasta jälkikäteen, ja siihen liittyy viivästysseuraamuksia.
Kolme veroprosenttia – mitä ostit ratkaisee
**3 %** kiinteistöistä ja rakennuksista: tontti ja sillä sijaitsevat rakennukset (esimerkiksi omakotitalo), maa-alue ja kesämökki, määräalat ja määräosat sekä pelkkä rakennus tai rakennelma.
**1,5 %** asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista: kerrostalo- tai rivitalo-osake, liikehuoneisto, autopaikka, varasto, golfosake, lomaosake ja venepaikka.
**1,5 %** muista arvopapereista kuin asunto- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista: esimerkiksi osakeyhtiön osakkeet, jotka on hankittu muuten kuin arvopaperipörssistä, kuten puhelinosakkeet.
Käytännön ero on iso: 200 000 euron kaupasta vero on kiinteistönä 6 000 euroa ja asunto-osakkeena 3 000 euroa.
Ensiasunnon verovapaus on poistunut
**Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, sinun pitää maksaa asunnosta varainsiirtovero.** Tämä on tärkein yksittäinen asia tällä sivulla, koska moni ostaja olettaa vielä, että ensiasunto on verovapaa.
Verovapauden saa vain, jos ensiasunnon sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Käytännössä siis vain ennen vuotta 2024 sitovan sopimuksen tehneet voivat vielä vedota vapautukseen.
Vanhat ehdot olivat: Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias. Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän. Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta. Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää. Nämä ehdot ovat nyt vain historiallisia – ne eivät enää avaa verovapautta uusille kaupoille.
Jos olet ostanut ensiasunnon ennen 1.1.2024, muista antaa varainsiirtoveroilmoitus, vaikka sinun ei tarvitsisi maksaa veroa.
Huomaa lisäksi: Ensiasunnon verovapaus ei koske autopaikkaa. Autopaikasta maksetaan vero normaalisti, jos se ostetaan erikseen.
Milloin veroa ei tarvitse maksaa?
Verohallinto listaa neljä tilannetta, joissa veroa ei tarvitse maksaa: ensiasunnosta, jos kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja tietyt ehdot täyttyvät (anna silti ilmoitus); silloin, jos veron määrä on alle 10 euroa (anna silti ilmoitus); asumisoikeusasunnosta; arvopaperipörssistä ostetuista osakkeista ja muista arvopapereista.
Näistä kaksi ansaitsee korostuksen. Ensinnäkin **10 euron raja**: jos veron määrä jää alle sen, veroa ei peritä – mutta ilmoitus pitää silti antaa. Toiseksi **pörssistä ostetut osakkeet** ovat veron ulkopuolella kokonaan.
Ilmoitus ja maksu – määräajat riippuvat kohteesta
**Asunto-osake:** Anna varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero 2 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.
**Kiinteistö:** Anna varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja maksa vero ennen kuin haet lainhuutoa tai kirjaamista. Lainhuutoa tai vuokraoikeiden kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.
**Uudiskohde:** Jos kyseessä on uudiskohde, anna ilmoitus ja maksa vero 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
Ostajan on tehtävä itse varainsiirtoveroilmoitus, vaikka kaupoissa olisi käytetty kiinteistönvälittäjää. Tämä yllättää: vaikka käyttäisit kiinteistönvälittäjää, ilmoitusvelvollisuus on sinulla.
Voit ilmoittaa varainsiirtoveron joko OmaVerossa tai paperilomakkeella. Yhteisöjen, esimerkiksi osakeyhtiöiden on annettava varainsiirtoveroilmoitus sähköisesti OmaVerossa. Varainsiirtoveron voit maksaa OmaVerossa tai verkkopankissasi. Maksamiseen tarvitset Verohallinnon tilinumeron ja oman varainsiirtoveron viitenumerosi.
Usein kysytyt kysymykset
Onko ensiasunto vielä verovapaa?
Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, sinun pitää maksaa asunnosta varainsiirtovero. Verovapauden saa vain, jos ensiasunnon sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024.
Kumpi prosentti minua koskee?
Se riippuu kohteesta, ei ostajasta. Omakotitalo, tontti ja kesämökki ovat kiinteistöjä: 3 %. Kerrostalo- tai rivitalo-osake, liikehuoneisto ja autopaikka ovat asunto-osakkeita: 1,5 %.
Milloin ilmoitus pitää tehdä?
Asunto-osakkeen kohdalla 2 kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Kiinteistön kohdalla vero pitää ilmoittaa ja maksaa ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa pitää hakea 6 kuukauden kuluessa sopimuksesta.
Pitääkö ilmoittaa, jos veroa ei mene?
Pitää. Esimerkiksi silloin, kun veron määrä jää alle 10 euron, ilmoitus pitää silti antaa. Sama koskee ennen 1.1.2024 ostettua ensiasuntoa.
Maksaako myyjä vai ostaja?
Ostaja. Varainsiirtovero on ostajan vero, ja ostaja myös antaa ilmoituksen itse – myös silloin, kun kaupassa on käytetty välittäjää.
Entä jos ostan osakkeita pörssistä?
Arvopaperipörssistä ostetuista osakkeista ei makseta varainsiirtoveroa. Sen sijaan pörssin ulkopuolisista osakeyhtiön osakkeista vero on 1,5 %.
Varainsiirtoveroprosentit 2026
| Kohde | Prosentti | Esimerkkejä |
|---|---|---|
| Kiinteistöt ja rakennukset | 3 % | tontti ja sillä sijaitsevat rakennukset (esim. omakotitalo), maa-alue ja kesämökki, määräalat ja määräosat, pelkkä rakennus tai rakennelma |
| Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet | 1,5 % | kerrostalo- tai rivitalo-osake, liikehuoneisto, autopaikka, varasto, golfosake, lomaosake, venepaikka |
| Muut arvopaperit kuin asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet | 1,5 % | osakeyhtiön osakkeet (ns. liikeosakkeet), jotka on hankittu muuten kuin arvopaperipörssistä – esimerkiksi puhelinosakkeet |
Lähde: Verohallinto – Varainsiirtoverolaskuri ja Varainsiirtovero (Verohallinto – Varainsiirtovero, päivitetty 01.01.2026). Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024.
Lue lisää
Varainsiirtoverolaskuri
Laske varainsiirtovero: kiinteistöistä 3 %, asunto-osakkeista 1,5 %.
Oman asunnon myynti – verovapauden ehdot
Oma vakituinen asunto on verovapaa, jos olet omistanut sen 2 vuotta ja asunut siinä 2 vuotta.
Kiinteistövero – laskenta ja veroprosentit
Kiinteistövero = verotusarvo × kunnan veroprosentti.