Oman asunnon myynti – verovapauden ehdot

Oman vakituisen asunnon myynti on usein verovapaa – mutta vain jos kaksi ehtoa täyttyvät samaan aikaan. Tässä on ne ehdot, kolme kohtaa jotka yllättävät, ja se mitä tapahtuu jos ehdot eivät täyty.

Omistusaika 2 vuotta vähintään

Asumisaika 2 vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikanasi

Tontin enimmäisala 10 000 m² tai kaavan mukainen, jos kaavoitetulla alueella

Milloin asunnon myynti on verovapaa?

Voit myydä oman vakituisen asuntosi verovapaasti, jos **molemmat** seuraavista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti. Toinen yksin ei riitä.

① Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.

② Sinä tai perheesi jäsen (puoliso tai alaikäinen lapsi) on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikanasi.

Huomaa sanamuoto: asumisen pitää olla **yhtäjaksoista** ja tapahtua **omistusaikanasi**. Jos muutat pois kesken omistuskauden ja takaisin, jaksot eivät välttämättä laskeudu yhteen.

Kolme kohtaa, jotka yllättävät

**① Myynti pitää ilmoittaa, vaikka se olisi verovapaa.** Asunnon myynti pitää ilmoittaa Verohallinnolle, vaikka se olisi verovapaa. Tämä on yleisin väärinkäsitys: verovapaus ei tarkoita, ettei mitään tarvitse tehdä.

**② Voit vuokrata asunnon ennen myyntiä menettämättä verovapautta.** Asunnon myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä – esimerkiksi vuokraus ennen myyntiä ei poista verovapautta. Tämä antaa liikkumavaraa myyntiaikatauluun.

**③ Verovapaan asunnon myyntitappiota ei voi vähentää.** Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa. Eli jos myyt tappiolla asunnon, jonka voitto olisi ollut verovapaa, tappiokaan ei ole vähennyskelpoinen.

Entä tontti?

Jos vakituisen asuntosi myynti on verovapaa, myös tontin myynti on verovapaa, jos **jompikumpi** seuraavista täyttyy:

1) Tontin pinta-ala on enintään 10 000 m². 2) Tontti sijaitsee kaavoitetulla alueella ja sen koko on enintään kaavan mukainen.

Käytännössä jälkimmäinen kohta tarkoittaa, että kaavoitetulla alueella tontin koko ei saa ylittää kaavan mukaista rakennuspaikkaa.

Kiinteistövero myyntivuonna

Tämä koskee erityisesti omakotitaloja: Jos myyt kiinteistön (esimerkiksi omakotitalon), vastaat kiinteistöveron maksamisesta vielä myyntivuonna.

Eli vaikka itse luovutusvoitto olisi verovapaa, kiinteistövero ei automaattisesti siirry ostajalle myyntivuonna – se on vielä myyjän asia. Tämä kannattaa huomioida kauppahinnan ja aikataulun suunnittelussa.

Näin ilmoitat myynnin

1. Ilmoita myyntivuonna OmaVerossa – Ilmoita itse oman asunnon myynti OmaVerossa. 2. Tarkista esitäytetty veroilmoitus – Tarkista, että asunnon myynnin tiedot ovat oikein esitäytetyssä veroilmoituksessa, jonka saat myyntivuotta seuraavana keväänä.

Jos ilmoitat asunnon myynnin verovapauden ehdoilla, jotka eivät täyty, saat Verohallinnolta selvityspyynnön. Sen jälkeen voit ilmoittaa lisää verolliseen myyntiin liittyviä tietoja, kuten hankintaan liittyviä kuluja.

Säilytä kauppakirja ja muut myyntiin liittyvät asiakirjat – tarvitset niitä, jos lisätietoja pyydetään.

Jos ehdot eivät täyty

Silloin asunnon luovutusvoitto verotetaan pääomatulona. Veroprosentti on sama kuin muilla pääomatuloilla, ja vähennystapaan pätee sama valinta kuin osakkeissa: joko todellinen hankintahinta ja kulut tai hankintameno-olettama.

Tarkemmin vähennystapojen valinnasta ja veroprosentista kannattaa katsoa erillinen luovutusvoittosivu. Jos myynti on verollinen, myös myyntitappio on vähennyskelpoinen – toisin kuin verovapaassa myynnissä.

Usein kysytyt kysymykset

Riittääkö, että olen omistanut asunnon kaksi vuotta?

Ei. Pitää myös asua siinä vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikanasi. Pelkkä omistus ei riitä, eikä pelkkä asuminen ilman omistusaikaa.

Voinko vuokrata asunnon ennen myyntiä?

Kyllä. Asunnon myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä – voit esimerkiksi vuokrata asunnon ennen myyntiä menettämättä verovapautta.

Pitääkö verovapaa myynti ilmoittaa?

Pitää. Asunnon myynti on aina ilmoitettava Verohallinnolle, myös silloin kun se on verovapaa. Tieto ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuonna, ja se näkyy seuraavan kevään esitäytetyssä veroilmoituksessa.

Kenen pitää olla asunut asunnossa?

Sinun tai perheesi jäsenen – puolison tai alaikäisen lapsen. Asumisen pitää olla vakituista ja yhtäjaksoista vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.

Onko tontti myös verovapaa?

Kyllä, jos asunnon myynti on verovapaa ja tontti on enintään 10 000 m², tai se sijaitsee kaavoitetulla alueella ja on kooltaan enintään kaavan mukainen.

Voinko vähentää tappion, jos myyn tappiolla?

Et, jos saman asunnon voitosta olisi ollut verovapaa. Verovapaan asunnon myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen. Jos myynti sen sijaan on verollinen, tappion saa vähentää.

Verovapauden edellytysten täyttyminen (2026)

Omistus	Asuminen	Verovapaa?
3 v	3 v	Kyllä
3 v	1 v	Ei
1 v	1 v	Ei
5 v	0 v	Ei
2 v	2 v	Kyllä

Lähde: Verohallinto – Oman asunnon myynti (Verohallinto – Oman asunnon myynti, päivitetty 2026-09-07). Verovapaus edellyttää, että omistus on vähintään 2 vuotta JA asuminen vähintään 2 vuotta – molemmat samanaikaisesti.

Lue lisää

Lähde: . Päivitetty: 2026-10-27