Asuntolaina – paljonko voit lainata

Asuntolainan koko ei määräydy pelkästään asunnon hinnasta. Siihen vaikuttaa kaksi eri asiaa: sääntelyn asettama enimmäisluototussuhde ja pankin oma arvio takaisinmaksukyvystäsi. Tässä selitetään kumpikin, ja miksi ne voivat antaa eri vastauksen.

Enimmäisluototussuhde 95 % asunnon vakuusarvosta

Omarahoitusosuus 5 % vähintään, kauppahinnasta

Ratkaisee lopullisesti Takaisinmaksukyky pankin yksilöllinen arvio

Laina-aika Sovitaan erikseen vaikuttaa kuukausierään

Kaksi eri rajaa, jotka molemmat on ylitettävä

Enimmäisluototussuhde kertoo, kuinka suuri laina voi olla suhteessa asunnon vakuusarvoon. Se on 95 prosenttia, joten omarahoitusosuutta tarvitaan vähintään 5 prosenttia.

Tämä on sääntelyn raja, ei pankin tarjous. Se kertoo suurimman mahdollisen lainan, ei sitä, paljonko sinulle myönnetään.

Toinen raja on pankin oma arvio takaisinmaksukyvystäsi. Se ratkaisee lopullisen lainamäärän, ja se voi olla selvästi pienempi kuin luototussuhteen sallima enimmäismäärä.

Mitä pankki katsoo takaisinmaksukyvyssä

Pankki laskee, paljonko kuukausierään jää rahaa tulojesi jälkeen, kun elinkustannukset on vähennetty. Siihen vaikuttavat tulot, muut lainat, luottokortit ja säännölliset menot.

Pankki tekee myös stressitestin: se laskee, selviäisitkö kuukausierästä, jos korko nousisi nykyisestä. Stressitesti on syy siihen, miksi vastaus on usein pienempi kuin itse laskettu summa.

Kolmas tekijä on vakuus. Jos asunnon lisäksi on muuta vakuutta, lainaa voi saada enemmän. Vakuuden arvon pankki arvioi itse, ei ota kauppahintaa sellaisenaan.

Laina-aika ja kuukausierä

Laina-ajalla on suora vaikutus kuukausierään: pidempi aika tarkoittaa pienempää erää mutta enemmän korkoja koko laina-ajalta. Lyhyempi aika tarkoittaa isompaa erää ja vähemmän korkoja.

Kun vertailet pankkien tarjouksia, vertaa kokonaiskustannusta koko laina-ajalta etkä pelkästään kuukausierää. Kaksi samansuuruista erää voivat tarkoittaa hyvin eri määrää maksettuja korkoja, jos laina-ajat poikkeavat.

Laina-aikaa voi usein lyhentää myöhemmin ylimääräisillä lyhennyksillä. Kysy pankilta, onko ylimääräisistä lyhennyksistä kuluja ja miten ne vaikuttavat erään.

Korkotyyppi: kiinteä, vaihtuva vai jotain siltä väliltä

Vaihtuva korko seuraa viitekorkoa, yleisimmin Euriboria, ja tarkistetaan sovituin väliajoin. Kiinteä korko pysyy samana sovitun ajan. Näiden välissä on tuotteita, joissa korko on kiinteä vain osan aikaa tai joissa on korkokatto.

Korkokatto tarkoittaa, että korko ei nouse yli sovitun tason. Se on vakuutus, josta maksetaan – joko koron marginaalissa tai erillisenä kuluna.

Valinta ei ole pysyvä: koron voi vaihtaa myöhemmin, mutta siitä aiheutuu kuluja. Kysy etukäteen, paljonko vaihtaminen maksaa, jotta tiedät mitä sitoudut tekemään.

Kulut, jotka eivät näy kauppahinnassa

Asunnon hinnan lisäksi tulee kuluja, joita ei voi rahoittaa luototussuhteen sisällä. Ne maksetaan omasta pussista, ja ne pitää laskea mukaan heti alussa.

Tyypillisiä eriä ovat lainhuudatus ja kiinnitykset, kaupanvahvistus, mahdollinen varainsiirtovero sekä lainan perustamiskulut. Summa vaihtelee, joten pyydä pankilta ja kaupanteon osapuolilta erittely etukäteen.

Kysy myös, mitkä näistä kuluista ovat vähennyskelpoisia verotuksessa. Se muuttaa todellista kustannusta, mutta riippuu tilanteestasi, joten sitä ei voi yleistää.

Näin etenet käytännössä

Aloita laskemalla kaksi lukua: suurin laina, jonka luototussuhde sallii, ja kuukausierä, jonka tulosi kestävät stressitestin jälkeen. Näistä pienempi on realistinen lähtökohtasi.

Hae tarjous vähintään kahdesta pankista. Marginaalit ja kulut vaihtelevat, ja ero voi olla merkittävä samalla lainamäärällä.

Kun olet löytänyt asunnon, tarkista ennen tarjousta taloyhtiön kunto ja remontit sekä asunnon kuntoarvio. Nämä eivät näy lainalaskelmassa, mutta ne näkyvät tulevissa menoissa.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko omarahoitusosuutta tarvitsen?

Vähintään 5 prosenttia kauppahinnasta, koska enimmäisluototussuhde on 95 prosenttia.

Miksi pankki myöntää vähemmän kuin luototussuhde sallisi?

Koska pankki arvioi myös takaisinmaksukykysi stressitestillä ja vähentää elinkustannukset tuloistasi. Luototussuhde on yläraja, ei lupaus.

Mikä on stressitesti?

Pankin laskelma siitä, selviäisitkö kuukausierästä, jos korko nousisi nykyisestä. Se on yleisin syy siihen, että myönnetty laina on pienempi kuin itse laskettu.

Kannattaako valita kiinteä vai vaihtuva korko?

Vaihtuva on yleensä halvempi alussa, kiinteä antaa ennustettavuutta. Kysy molemmat tarjoukset ja vertaa kokonaiskustannusta koko laina-ajalta, älä kuukausierää.

Voinko saada lyhennysvapaan?

Usein kyllä, mutta se pitää sopia erikseen ja se kasvattaa kokonaiskorkoja, koska laina lyhenee hitaammin. Kysy pankilta ehdot ja kulut.

Mitkä kulut tulevat kauppahinnan lisäksi?

Tyypillisesti lainhuudatus ja kiinnitykset, kaupanvahvistus, mahdollinen varainsiirtovero ja lainan perustamiskulut. Pyydä erittely etukäteen, koska summat vaihtelevat.

Onko asuntolainan korko vähennyskelpoinen?

Korkojen vähennysoikeus on muuttunut vuosien aikana. Tarkista nykyinen tilanne verohallinnosta tai pankista – älä luota vanhaan tietoon.

Kannattaako kilpailuttaa pankit?

Kyllä. Samalla lainamäärällä marginaali ja kulut voivat vaihdella merkittävästi pankkien välillä.

Lue lisää

Lähde: . Päivitetty: 2026-10-20.