Boliglån: reglene bankene må følge

Når du søker boliglån er det ikke bankens skjønn som setter grensene først – det er utlånsforskriften. Den bestemmer hvor mye du kan låne mot sikkerhet, hvor mye gjeld du kan ha i forhold til inntekt, og hvor hardt banken må stressteste økonomien din. Her er reglene som gjelder i 2026, forklart uten omveier.

Belåningsgrad: hvor mye du kan låne mot boligen

Belåningsgraden er lånet delt på boligens verdi. For nedbetalingslån er grensen 90 prosent. Det betyr at du må ha minst 10 prosent egenkapital.

For rammekreditt er grensen lavere: 60 prosent. Rammekreditt er en fleksibel kreditt du kan trekke på, og bankene får altså ikke belåne den like høyt som et vanlig nedbetalingslån.

Belåningsgraden er ikke et mål i seg selv. Å låne helt opp til grensen gjør månedskostnaden høyere og gir mindre rom hvis boligprisene faller.

Gjeldsgrad: grensen på fem ganger inntekt

I tillegg til belåningsgraden er det en grense på samlet gjeld i forhold til bruttoinntekt: 5 ganger. All gjeld teller med – boliglån, billån, studielån og kredittkort.

Det er bruttoinntekt, ikke netto, som brukes. To personer med samme nettolønn kan derfor få ulikt resultat hvis skatten er forskjellig.

Gjeldsgraden er ofte den grensen som faktisk stopper folk, ikke belåningsgraden. Har du studielån og billån fra før, kan 5 ganger inntekt bli nådd lenge før du er oppe i 90 prosent belåning.

Avdragskravet: fra 60 prosent må du betale ned

Når belåningsgraden er over 60 prosent, krever forskriften årlig nedbetaling. Kravet er minst det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og avdragene på et annuitetslån med 30 års løpetid.

Er belåningsgraden under grensen, er det ingen lovpålagt nedbetaling – men banken kan fortsatt kreve det i sin egen vurdering.

Stresstesten: banken må regne med høyere rente

Banken må teste om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og stressrenten skal aldri være lavere enn 7 prosent.

Det er derfor svaret fra banken ofte er lavere enn det du regner ut selv: de regner ikke med renten du får tilbudt, men med en høyere rente du må tåle.

I praksis betyr det at to personer med samme inntekt og samme bolig kan få ulikt lånebeløp, hvis bankene legger ulike marginer til grunn i tillegg til stressrenten.

Fleksibilitetskvoten: unntaket som brukes opp

Bankene har lov til å fravike grensene i en andel av utlånet: 10 prosent nasjonalt, 8 prosent i Oslo.

Det er dette unntaket som gjør at noen likevel får låne over grensene. Men kvoten er begrenset og brukes opp gjennom året – den er ikke en rettighet du kan regne med.

Be banken om å vurdere det hvis du ligger litt over, men ikke legg en budrunde oppå et lån som bare går opp med hjelp av kvoten.

Slik bruker du reglene i praksis

Regn ut de tre grensene selv før du prater med banken: 90 prosent belåning, 5 ganger bruttoinntekt, og egenkapital på minst 10 prosent.

Det laveste av de tre er det som gjelder for deg. Deretter trekker bankens stressrente og skjønn for hva du trenger å leve for tallet ytterligere ned.

Hør med minst to banker. Siden den siste delen er skjønn, kan svaret variere mer enn folk tror.

Ofte stilte spørsmål

Les videre

• Boliglånskalkulator

  Regn ut månedskostnaden for boliglånet ditt.

• Egenkapitalkalkulator

  Regn ut hvor mye egenkapital du trenger ved boligkjøp.

• Hvor mye kan jeg låne?

  Regn ut hvor stort boliglån belåningsgraden tillater, hvor mye egenkapital som kreves, og hva egenkapitalen din rekker til i kjøpesum.

• Kalkulator for delt økonomi

  Fordel felles utgifter etter inntekt i stedet for 50/50.

Kilde: Utlånsforskriften – forskrift om krav til utlån av bolig. Oppdatert: 2026-10-20.