Uppgifterna bygger på Skatteverket, SCB och Försäkringskassan

Ekonomikoll

Amorteringsgrundande värde och femårsregeln

Amorteringsgrundande värde är det värde som banken räknar amorteringen på. Det får som huvudregel bara ändras vart 5:e år, men det finns ett undantag som ofta missförstås. Här går vi igenom regeln, undantaget och vad en ny värdering faktiskt kan användas till.

Femårsregeln 5 år tidigast så ofta får amorteringsgrundande värde ändras
Amortering över 70 % 2 %/år av det totala kreditbeloppet
Amortering 50–70 % 1 %/år av det totala kreditbeloppet

Vad amorteringsgrundande värde är

Amorteringsgrundande värde är det värde på bostaden som banken utgår från när den räknar ut hur mycket du ska amortera. Det är alltså inte samma sak som vad bostaden är värd på marknaden just i dag, utan det värde som ligger fast i lånet.

Värdet används för att räkna fram belåningsgraden. Den får du genom att dela lånets storlek med det amorteringsgrundande värdet. Har du ett lån på 2 800 000 kronor och ett amorteringsgrundande värde på 3 500 000 kronor blir belåningsgraden 80 procent.

Belåningsgraden avgör sedan amorteringskravet. Är lånet över 70 procent av värdet ska du amortera minst 2 procent av det totala kreditbeloppet per år. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent är kravet minst 1 procent per år.

Eftersom det är just detta värde som styr både belåningsgrad och amorteringstakt spelar det stor roll när det fastställdes. Det är där femårsregeln kommer in.

Det är också därför en ny värdering inte automatiskt ger en lägre amortering: amorteringskravet räknas på det amorteringsgrundande värdet, inte på ett färskt marknadsvärde.

Femårsregeln – när bostaden får omvärderas

Huvudregeln är att amorteringsgrundande värde tidigast får ändras efter 5 år.

Man räknar från inköpsdatum, eller från den senaste värdering som ledde till att amorteringens storlek eller belåningsgraden ändrades. Har en sådan värdering gjorts löper alltså en ny femårsperiod från det datumet.

Det innebär att en bostad som köptes för två år sedan inte kan få ett nytt amorteringsgrundande värde i dag, även om priserna i området har stigit sedan dess. Värdet ligger kvar till dess att 5 år har gått.

Sedan 2026 gäller gränsen också när en ny värdering görs för att utöka låneutrymmet, inte bara när den görs för att ändra amorteringstakten. Tidigare gällde den bara det senare syftet.

Reglerna om amortering och bostadskrediter finns sedan den 1 april 2026 i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. De står alltså inte längre i Finansinspektionens föreskrifter.

Undantaget: avsevärd förändring av annan anledning

Det finns ett undantag från femårsregeln. Om bostadens värde har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, kan en ny värdering göras tidigare.

Formuleringen är kort men tre ord är avgörande. Förändringen ska vara avsevärd, alltså påtaglig och inte marginell. Den ska ha en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. Och den allmänna prisutvecklingen, alltså marknadens rörelse uppåt eller nedåt, räknas alltså inte.

Det typiska exemplet på en sådan annan anledning är att du själv har byggt till, byggt om eller renoverat bostaden på ett sätt som höjer värdet. Då är det din bostad som har förändrats, inte bara marknaden runt den.

Det är banken som prövar om undantaget är tillämpligt i ditt fall och som avgör vad som krävs för att styrka förändringen. Hur det går till bestäms i det enskilda ärendet.

Undantaget är alltså inte en genväg förbi femårsregeln, utan en möjlighet som bara gäller när det finns en konkret anledning som hör till just din bostad.

Vanliga missförstånd: grannens försäljning och allmän prisutveckling

Det vanligaste missförståndet är att en granne i samma hus eller samma område har sålt sin bostad dyrt, och att det skulle vara skäl att räkna upp det egna värdet. Så fungerar det inte. Grannens försäljning är ett uttryck för den allmänna prisutvecklingen och faller därför utanför undantaget.

Samma sak gäller stigande boprisindex, rubriker om att priserna i kommunen slagit rekord, eller att mäklaren säger att området har gått upp. Allt detta är den allmänna prisutvecklingen, och det är just den som regeln undantar.

Att bostaden har stigit i värde på grund av marknaden är förstås sant. Men det är precis den förändringen som inte får ligga till grund för ett nytt amorteringsgrundande värde i förtid.

Din egen renovering är däremot inte allmän prisutveckling. Därför kan den prövas mot undantaget, medan grannens försäljning inte kan det. Skillnaden ligger i vad som har förändrats: bostaden eller marknaden.

Regeln innebär i praktiken att värdet inte skrivs upp varje gång marknaden rör sig uppåt.

Vad en ny värdering kan användas till – och inte

Här är det lätt att blanda ihop två olika saker: att få ett nytt amorteringsgrundande värde, och att få ett bättre underlag när du förhandlar om räntan.

En ny värdering kan användas när du förhandlar om räntan. Den visar banken vad bostaden är värd i dag och kan därför påverka vilken ränta du erbjuds. Det är ett helt legitimt syfte med en värdering.

Men en ny värdering ändrar inte amorteringsbasen i sig. Amorteringskravet räknas fortfarande på det amorteringsgrundande värdet, och det värdet får bara ändras enligt femårsregeln eller undantaget.

De två syftena får alltså inte blandas ihop. Ett samtal med banken om räntan är inte samma sak som en ändring av amorteringsgrundande värde, även om båda utgår från en värdering av samma bostad.

Det betyder också att du kan få en bättre ränta utan att amorteringskravet ändras, och att en ändrad amortering kräver att värdet faktiskt får ändras enligt reglerna.

Så tar du reda på ditt eget amorteringsgrundande värde

Uppgiften finns i ditt låneavtal eller i bankens lånehandlingar. Be banken om tre saker, så har du det du behöver för att bedöma din situation.

För det första: vilket amorteringsgrundande värde som gäller för lånet, i kronor. För det andra: vilket datum värdet fastställdes, och om det var i samband med köpet eller vid en senare värdering. För det tredje: vilken belåningsgrad banken räknar med utifrån det värdet, och därmed vilket amorteringskrav som gäller för dig.

Med de tre uppgifterna kan du själv kontrollera om 5-årsgränsen har passerat, och om det finns en förändring av din bostad som skulle kunna prövas mot undantaget.

Fråga också om banken har egna regler som är strängare än lagen. Lagen anger en övre gräns, och banken får alltid ställa hårdare krav än vad lagen kräver.

Uppgifterna avser de regler för bostadskrediter som gäller i Sverige 2026. Reglerna finns sedan den 1 april 2026 i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, och de uppgifter som tidigare stod i Finansinspektionens föreskrifter gäller inte längre. Lagen anger en övre gräns – banken får alltid ställa hårdare krav. Detta är inte ett lånelöfte.

Vanliga frågor

Vad är amorteringsgrundande värde?

Det värde på bostaden som banken räknar ut din amortering och din belåningsgrad utifrån. Det är inte samma sak som ett färskt marknadsvärde, utan det värde som ligger fast i lånet.

När får bostaden värderas om för amorteringen?

Tidigast efter 5 år. Man räknar från inköpsdatum eller från den senaste värdering som ändrade amorteringens storlek eller belåningsgraden.

Räcker det att en granne sålt sin bostad dyrt?

Nej. Grannens försäljning räknas som allmän prisutveckling, och den omfattas inte av undantaget. Det ger alltså inte skäl till ett nytt amorteringsgrundande värde i förtid.

Kan jag räkna med min renovering?

Det kan prövas. Undantaget gäller när bostadens värde förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, och en egen till- eller ombyggnad är just en sådan anledning. Det är banken som prövar ärendet.

Sänker en ny värdering amorteringen automatiskt?

Nej. En ny värdering ändrar inte amorteringsbasen i sig. Amorteringskravet räknas på det amorteringsgrundande värdet, som bara får ändras enligt femårsregeln eller undantaget.

Kan jag använda en värdering när jag förhandlar om räntan?

Ja. En ny värdering kan användas som underlag i en ränteförhandling. Men den ändrar inte amorteringsbasen, eftersom det är två olika saker.

Gäller femårsregeln även om jag vill utöka lånet?

Ja. Sedan 2026 gäller gränsen också när en ny värdering görs för att utöka låneutrymmet, inte bara när den görs för att ändra amorteringstakten.

Var hittar jag mitt amorteringsgrundande värde?

I låneavtalet eller bankens lånehandlingar. Be banken om beloppet, datumet då det fastställdes och vilken belåningsgrad banken räknar med utifrån det värdet.

Läs vidare

Källa: Regeringskansliet – Utveckling av makrotillsynsområdet; Finansinspektionen – Amorteringskrav (remisspromemoria). Uppdaterad: 2026-10-18.