Fast eller variabel rente – sådan regner du det ud
De fleste vælger mellem fast og variabel rente ud fra en fornemmelse af, hvad renten mon gør. Men spørgsmålet kan faktisk besvares med et tal: en brydningsrente. Den fortæller, hvor meget renten skal bevæge sig, før det ene lån er billigere end det andet – og så er resten en vurdering af, om du tror på det.
De to familier af realkreditlån
Et realkreditlån er enten et lån med fast rente i hele løbetiden, eller et lån hvor renten tilpasses med faste mellemrum – typisk hvert år (F1), hvert tredje år (F3) eller hvert femte år (F5).
Ved rentetilpasning fastsættes renten for den kommende periode ud fra obligationsmarkedet. Fordelen er en lavere rente i starten. Ulempen er, at renten for den næste periode er ukendt.
Ved fast rente er renten kendt i hele løbetiden. Til gengæld betaler du en forsikringspræmie i form af en højere rente end på de korte lån, og du løber en konverteringsrisiko hvis du vil indfri lånet før tid.
Brydningsrenten: gør spørgsmålet regnbart
Når du får to tilbud, der adskiller sig i rente og i engangsomkostninger, kan du regne ud, hvor meget renten på det variable lån skal stige, før det fastforrentede lån bliver det billigste. Det kaldes brydningsrenten.
Regnestykket er: engangsomkostningen divideret med lånebeløbet og derefter divideret med antal år i perioden. Resultatet er den rentestigning i procentpoint, der gør de to løsninger lige dyre.
Et eksempel: koster det 9.000 kr. at fastlåse renten på et lån på 2.230.000 kr. i en treårig periode, er brydningsrenten 9.000 divideret med 2.230.000 divideret med 3, altså cirka 0,13 procentpoint. Ligger den variable rente derfor mere end 0,13 procentpoint over den fastlåste, har det været billigst at fastlåse.
Det er præcis den samme beregning realkreditinstitutterne selv bruger, når de anbefaler fast eller variabel rente.
Sådan bruger du tallet i praksis
Bed om begge tilbud skriftligt med den samlede kostpris over perioden – ikke kun den månedlige ydelse. Ydelsen skjuler, hvor stor forskellen faktisk er, fordi den også afhænger af løbetid og afdrag.
Regn brydningsrenten ud. Spørg derefter dig selv ét spørgsmål: tror jeg, at den variable rente kommer over det tal i den periode, jeg kender?
Det er et meget smallere spørgsmål end »stiger renten?«. Og det er det eneste, der reelt adskiller de to valg.
Husk at brydningsrenten kun gælder for den periode, du regner på. Er den treårige periode kortere end den tid, du forventer at blive boende, skal du regne på flere perioder eller på hele løbetiden.
Afdragsfrihed forstærker rentefølsomheden
Har du afdragsfrihed, betaler du kun renter og bidrag – restgælden falder ikke. Det betyder, at du er fuldt eksponeret over for renten i hele den afdragsfri periode.
Med et lån der afdrages, bliver gælden mindre for hver termin, og rentestigninger rammer dermed et faldende beløb. Uden afdrag rammer de det samme beløb hver gang.
Derfor bør afdragsfrihed indgå i beslutningen om fast eller variabel rente, ikke ses som et separat valg. To lån med samme rente kan have vidt forskellig risiko, hvis det ene har afdragsfrihed.
Konverteringsrisikoen på det fastforrentede lån
Et fastforrentet lån kan indfries før tid, men kun ved at opkøbe obligationerne til markedspris. Falder renten, er kursen på dine obligationer steget, og en førtidig indfrielse bliver dyr – det er konverteringsrisikoen, og det er den pris du betaler for at have sikkerhed.
Det er grunden til, at fast rente ikke er »gratis sikkerhed«. Du betaler den højere rente i hele løbetiden, og du betaler kursforskellen hvis du vil ud af lånet når renten er faldet.
Et variabelt lån kan derimod indfries til kurs cirka 100, fordi der ikke er samme kursfølsomhed. Det er en fordel, du skal huske at regne med.
Bidragssatsen ændrer billedet
Ud over renten betaler du bidragssats til realkreditinstituttet. Den varierer med produktype, med belåningsgrad og med om du har afdragsfrihed.
Det betyder, at den lånetype der ser billigst ud i rente, ikke nødvendigvis er billigst i alt. Regn derfor altid på den samlede omkostning: rente, bidragssats og engangsomkostninger.
Bidragssatsen kan også ændres over lånets løbetid, hvis instituttet ændrer sin prissætning. Det er ikke en del af renten, men en del af din udgift.
Ofte stillede spørgsmål
Er fast rente altid dyrere end variabel?
I starten er fast rente næsten altid dyrere, fordi du betaler for sikkerheden. Om den bliver billigere over tid, afhænger af, hvordan renten udvikler sig. Det er præcis det brydningsrenten fortæller.
Hvad er en brydningsrente?
Det er den rentestigning i procentpoint, der gør to løsninger lige dyre. Du finder den ved at dividere engangsomkostningen med lånebeløbet og derefter med antal år i perioden.
Hvordan regner jeg brydningsrenten?
Engangsomkostning divideret med lånebeløb, divideret med antal år. Eksempel: 9.000 kr. på 2.230.000 kr. over tre år giver cirka 0,13 procentpoint.
Hvad betyder F1, F3 og F5?
Det er lån med rentetilpasning, hvor renten fastsættes for henholdsvis et, tre og fem år ad gangen. Kortere periode giver normalt lavere rente, men hyppigere tilpasning og større usikkerhed.
Hvorfor er afdragsfrihed vigtigt for rentevalget?
Fordi restgælden ikke falder, mens du har afdragsfrihed. Du er derfor fuldt eksponeret over for renten i hele perioden, hvilket gør rentestigninger dyrere end på et lån der afdrages.
Hvad er konverteringsrisiko?
Det er risikoen for at skulle betale en kursforskel, hvis du vil indfri et fastforrentet lån før tid efter at renten er faldet. Det er den pris, du betaler for at have fast rente.
Kan jeg skifte fra variabel til fast senere?
Ja, det kan gøres ved en omlægning, men der er omkostninger forbundet med det. Beslutningen er ikke endelig, men den er heller ikke gratis at ændre.
Hvad skal jeg bede banken om?
Skriftlige tilbud på begge lån med samlet kostpris over perioden, inklusive rente, bidragssats og engangsomkostninger. Bed dem også oplyse, om engangsomkostningen er fradragsberettiget.